Veröffentlichungen

In Fachzeitschriften erschienen

Sozialimmobilien:

Kein Bauen für die Ewigkeit

Immobilien der Sozialwirtschaft sind im Schnitt deutlich länger da, als die Arbeitsformen, für die sie einmal geplant waren. Schon bei der Planung sollte deshalb an eine „Exit-Strategie“ gedacht werden, also eine Vorstellung darüber, wie das Gebäude in der nächsten Generation genutzt werden könnte.

Über viele Generationen hinweg war das Bauen von immer neuen Gebäuden eine der wichtigsten Tätigkeiten in der traditionellen Sozialwirtschaft. Häuser und Aufgaben waren eng miteinander verbunden.

Das Vermögen der Anstalten war überwiegend in Grundstücken und Gebäuden gebunden. In den Leitungs- und Aufsichtsgremien spielten Baufragen eine große Rolle. Dachneigung und Fassadenfarbe, Zimmergröße und Außenanlagen, künstlerische Ausgestaltung und Solidität der Ausführung standen auf den Tagesordnungen und wurden dort mit großem Eifer diskutiert. Natürlich wusste man auch, für welche Klientel jeweils gebaut wurde, aber das löste weniger Emotionen und Engagement aus als das Planen und Bauen.

Wer heute über einen traditionellen Campus von Caritas oder Diakonie geht, wird sich wie in einem Architekturmuseum fühlen. Es wurde solide und für alle Ewigkeit gebaut, als ob sich nie etwas an Aufgaben oder Arbeitsformen verändern könnte. Das hat sich aber vielerorts verändert oder ist gerade im Begriff, dies zu tun.

In der monatlich stattfindenden Veranstaltungsreihe des Verfassers stellten Dr. Wilhelm Klauser, Architekt und Stadtplaner aus Berlin, und Andrea Lenkert-Hörrmann, langjährige Vorstandsvorsitzende und Geschäftsführerin von Sozialunternehmen und jetzt Beraterin in Karlsruhe, ihre Überlegungen zu einer künftigen Verwendung von solchen Immobilien vor. Klauser und Lenkert-Hörrmann sind im Begriff, gemeinsam mit dem Karlsruher Rechtsanwalt Arnd Brillinger und dem Tübinger Unternehmensberater Prof. Martin Beck die in Karlsruhe angesiedelte Firma „NNN – Netzwerk Neue Nutzung“ zu gründen, die sich insbesondere der Verwertung von frei werdenden Sozialimmobilien widmen will. (Kanzlei Arndt Brillinger, Schubertstraße 2, 76185 Karlsruhe, Telefonnummer 0721-915 465 11).

Heutige und künftige Betreuungs- und Dienstleistungsformen werden nicht mehr primär architekturbezogen sein. Natürlich brauchen sie auch ein Dach über dem Kopf, aber das kann flexibel angemietet sein und wird wieder abgegeben, wenn sich Belegung oder Konzeption ändern sollten. Dass führt über kurz oder lang zu Leerstand wegen mangelnder Eignung der Gebäude für neue Betreuungsformen oder wegen Entleerung der vorgehaltenen Plätze durch Dezentralisierung.

Die Industrie ist der Sozialwirtschaft bei der Umwidmung von ehemaligen Werksanlagen um gut 20 Jahre voraus. Bei der Konversion ihrer Anstaltsgelände kann die Sozialwirtschaft von der Stadtplanung und von der Industrieplanung lernen, die beide schon vor Jahren damit begonnen haben, mit den Hinterlassenschaften einer mehr oder weniger rühmlichen Vergangenheit neue Ideen zu verwirklichen.

Vieles von der Expertise, die dazu gebraucht wird, kann von Externen bezogen werden – zumal der interne Veränderungswille oft schwach ausgebildet ist. Der Mut zu Veränderungen, insbesondere aber der Mut zu originellen und ungewöhnlichen Lösungen, ist draußen häufiger anzutreffen als drinnen. Vor allem dort, wo die Generation der Bauherren noch in den Gremien vertreten ist, wird es Widerstand geben.

Eine betriebswirtschaftlich anmutende aber in Wirklichkeit immens politische Maßnahme sei beispielhaft empfohlen: Die Abschreibungsdauer für Gebäude sollte überall von 50 Jahren auf zum Beispiel 30 Jahre herunter gesetzt werden. Das tut im ersten Jahr richtig weh, weil eine verkürzte Abschreibungsdauer notwendigerweise zu höheren Abschreibungen pro Jahr und damit zu einer Verschlechterung des Wirtschaftsergebnisses führt. Aber kein vernünftiger Mensch wird heute noch annehmen, dass ein Gebäude fünfzig Jahre lang, also mehr als eine Generation, unverändert seinen Dienst tun kann.

Erschienen in SOZIALwirtschaft aktuell 9/2009 - Mai 2009
Nomos Verlag Baden-Baden

Kontakt: Prof. Martin Beck

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